תמ"א 38 -

 

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38

 

כידוע ישראל המצויה באזור השבר הסורי אפריקאי שסבל מפגיעות קשות כתוצאה מרעידות אדמה מן החמורות שנודעו. על מנת להיערך מפני רעידות אדמה בישראל, ביום 14 באפריל 2005 החליטה ממשלת ישראל לאשר את תוכנית המתאר הארצית מס' 38 ("תמ"א 38"). עיקרה של התוכנית הוא חיזוק מבנים קיימים, שבנייתם הושלמה לפני שנת 1980 ושנמצאו מתאימים לאחר בדיקה הנדסית, תוך הענקת סל הטבות ותמריצים לצורכי מימון ומימוש ביצוען של עבודות החיזוק.

התמריצים כוללים הגדלת זכויות בנייה והקלות מס זאת במטרה שבעלי הנכסים לא יידרשו לשאת בעלות מימון ביצוע העבודות.

 

כיום במסגרת תמ"א 38 קיימות שלוש חלופות:

 

1)      תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ בנינים בתמורה לקבלת זכויות בניה בהתאם להוראות תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים); 

 

2)      תמ"א 38/ 2 (הריסת בנינים הטעונים חיזוק ובניתם מחדש תוך קבלת מלוא זכויות הבניה בהתאם לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים)

 

3)      תמ"א 38/3 אשר נכנסה לתוקף לפני חודשים ספורים ומאפשרת הגדלה משמעותית בזכויות הבניה הקיימות עד לבניית 2.5 קומות בנוסף למבנה הקיים.

 

ההסדר שבבסיסה של תמ"א 38, מביא אפוא למפגש רצונות בין בעלי דירות, המעוניינים בחיזוקו ושיפוצו של הבניין (ובכלל זה הרחבות הדירות הקיימות, הוספת מעלית ועוד) לבין היזמים, החפצים בניצול זכויות הבניה הנוספות שהוענקו לדיירים, וזאת ללא כל השקעה כספית מצד בעלי הדירות, שכן מימון החיזוק והשיפוץ נעשה באמצעות מכירת זכויות הבניה הנוספות ליזם.

 

ההתקשרות בין בעלי דירות לבין היזמים בקשר עם ביצוע עבודות החיזוק והשיפוץ בהתאם להוראות תמ"א 38 איננה פשוטה כלל ועיקר. היא משלבת בתוכה נושאים משפטים ומסחריים מורכבים הדורשים ממשרד עוה"ד המלווה אותה בקיאות ומומחיות ספציפית לעסקאות מסוג זה. 

 

הצורך במומחיות מצד עוה"ד המלווה פרויקט של תמ"א 38 מתחדד מקום שבעלי הדירות בוחרים לפעול בדרך ייזום עצמי, דהיינו לפעול באופן עצמאי להקמת פרויקט הכולל חיזוק ושיפוץ הבניין הקיים ותוספת דירות.

 

משרדנו, אשר היה מהראשונים לעסוק ולהתמחות בתחום ה"התחדשות העירונית" בכלל ובתחום התמ"א 38 בפרט, מעניק ללקוחותיו, יזמים ובעלי דירות, שירות צמוד, תומך ומקיף בליווי הפרויקט, על כל היבטיו ובכלל זה בנושאים המשפטיים, העסקיים והמיסויים ולכל אורך הדרך, "מן המסד עד לטפחות". גם מקום שמשרדנו מלווה את בעלי הדירות בפרויקט אנו נוקטים בשיטה ההוליסטית (מהמילה שלם, מכלול) תוך מתן שירות מלא ומקיף מהיום בו נולדת היוזמה לראשונה ועד ליום האחרון של הפרויקט המושלם בתיקון צו הבית המשותף לאחר השלמת עבודות החיזוק, השיפוץ והבניה.

 

אנו רואים עצמנו כחלוצי דרך וכבעלי מומחיות מיוחדת בעסקאות מסוג זה הן בנוגע לעריכת מסמכי ההתקשרות והן במתן פתרונות משפטים לקשיים העולים ביישום הוראות התמ"א 38 לרבות פתרונות משפטיים וחוץ-משפטיים למקרים של דייר או דיירים המסרבים לשתף פעולה עם קידום הפרויקט. 

 

למשרדנו התמחות מיוחדת בקידום פרויקטים של תמ"א 38 תיקון שני שהם למעשה פרויקטים בהם הבניין הקיים נהרס ותחתיו נבנה בנין חדש ומודרני, תוך שבעלי הדירות בבניין הישן מקבלים דירה חדשה ומשופרת בבניין החדש. למשרדנו מומחיות רבה בשמירה והגנה על זכויות בעלי הדירות בפרויקטים מורכבים מעין אלו. למשרדנו ידע רב כיצד ניתן להשיג לבעלי הדירות בפרויקטים אלו את התמורה המיטבית האפשרית.