השקעות נדל"ן בחו"ל -

השקעות בנדל"ן בחו"ל הפכו בשנים האחרונות למגמה עסקית מובילה בישראל גם בקרב משקיעים פרטיים. תחילתה של מגמה זו, מתוך רצונם של משקיעים אקטיביים ומתוחכמים לנצל חולשה של מחירי הנדל"ן בארצות השונות (ארצות ברית המועצות לשעבר, ארצות מזרח אירופה, ארצות מרכז אירופה, ארצות מערב אירופה וארה"ב, לפי סדר זה) ומציאות אשר אפשרה לקבל מימון בנקאי בהיקפים נרחבים וריביות נמוכות ביחס לתשואה תוך העמדת נכס הנדל"ן בלבד כבטחון (Non Recourse). משקיעים אלו צרפו אליהם משקיעים פיננסים אשר חיפשו אפיקי השקעה אטרקטיביים כחלופה להאמרת המחירים בשוק הנדל"ן בישראל וצמצום התשואות באפיקי ההשקעה נמוכי הסיכון.

 

ככל שהיקף ההשקעות בחו"ל גדל התרחבו חלופות ההשקעה ונפתחו שווקים חדשים. בשיאה של תקופת ההשקעה במזרח אירופה קבוצות של משקיעים רכשו קרקעות באזורים שונים ברומניה, בולגריה, הונגריה ועוד מתוך רצון להנות מהעליה המטאורית של מחירי הקרקעות בעיקר עקב פעילות ערה של ישראליים.

בשנת 2008 עם פרוץ המשבר הכלכלי בארה"ב ובאירופה נעצרה כמעט לחלוטין פעילות של ישראלים בשווקים של ארצות ברית המועצות לשעבר, מזרח אירופה ומרכז אירופה והצטמצמה עד מאוד הפעילות במדינות מערב אירופה.

המשבר החריף שפקד את שוק הנדל"ן בארה"ב הביא לקריסה של מחירי הבתים הפרטיים (Single Familly Houses) והדירות (Condoes ו- Multi Family) בשיעור שהגיעה לעיתים ל- 70% (ירידה של 70 סנט על כל דולר). במקביל הצורך של תושבי ארה"ב במגורים הביא לכך שמחירי השכירות נשחקו באחוזים בודדים בלבד. כתוצאה מכך שיעור התשואה גדל באופן משמעותי והגיע לעיתים לתשואה דו ספרתית (בעיקר כתלות בטיב הנכס והסיכוי לעליית השווי – Upside – שלו בעתיד).

על מנת לצמצם את היקף המעורבות של המשקיע הבודד הוקמו קרנות השקעה פרטיות המנוהלות על ידי אמריקאים וישראלים בעלי ידע ומומחיות בשוק האמריקאי הרוכשות עשרות נכסים תוך פיזור הסיכון.

רוב רובן של ההשקעות בשוק האמריקאי נעשות תוך שימוש בכספי המשקיעים ללא מימון בנקאי. גם כיום למרות שחלפו כחמש שנים מפרוץ המשבר, הבנקים האמריקאים בד"כ נמנעים מלתת מימון בנקאי למשקיעים זרים והמימון ניתן במשורה על ידי גורמים חוץ בנקאיים (Hard Money) ובלבד שגורם אמריקאי מעורב בעסקה.

 

מרבית העסקאות הנעשות בחו"ל מלוות על ידי עורכי דין ויועצים מקומיים הבקיאים בתחום ומכירים את הסיכונים הקיימים ויודעים להימנע מהם. הצורך בליווי על ידי עורך דין ישראלי המתמחה בתחום, דוגמת משרד גלזר ושות' עורכי דין, נובע מארבע סיבות עיקריות:

  1. הצורך לפשט הליכים ולשפר את נוחות העבודה ואת טיבה מול עורך הדין ושאר היועצים המקומיים. עורך הדין הישראלי משמש כנקודת קשר אחת מול עורך הדין וצוות היועצים המקומיים. המשקיע הישראלי עומד בקשר ומקבל דיווחים מעודכנים מעורך הדין הישראלי.
  2. יצירת המסגרת המשפטית והעסקית של ההשקעה. עיגון הקשר בין המשקיעים לבין עצמם והקשר בין המשקיעים לבין מנהלי המיזם. במיוחד במקרים בהם מדובר בקבוצה של משקיעים פיננסים ומולם מנהלים מקצועיים, נדרשת הגדרה מסודרת ומפורטת של מסגרת ומתווה ההשקעה, אופן קבלת החלטות במיוחד במצבי קיצון, אופן התנהלות המיזם וחלוקת הכספים, התחייבויות המנהלים כלפי המשקיעים ושכר המנהלים, תקופת המיזם ואופן סיומו וכיוב'.
  3. פעולה כנאמן לצורך איסוף כספי המשקיעים והעברתם לטובת וכנגד ביצוע עסקאות בחו"ל תוך שמירה על כספי המשקיעים והבטחה כי הכספים מגיעים ליעודם בהתאם למתווה ההשקעה. ביצוע הפעולות המנהלתיות הקשורות בהעברת הכספים ובקבלת האישורים החוקיים הנדרשים לשם כך.
  4.  בקרה נוספת על פעילות המיזם וחלוקת הכספים. ליווי המיזם לאורך תקופת פעילותו ועד לסיומו.

בעשור האחרון משרדנו טיפל וליווה עשרות רבות של עסקאות במספר רב של מדינות בחו"ל, בין עסקאות שבוצעו על ידי יזמים ובין עסקאות שנעשו על ידי קבוצות של משקיעים.
בשנים האחרונות משרדנו ליווה ומלווה מספר קבוצות המתמחות בהשקעה בנדל"ן בארה"ב, כאשר במסגרת זו משרדנו ליווה את התהליך כולו על כל שלביו, החל מהקמת המסגרת המשפטית להשקעה, גיוס המשקיעים, איסוף כספי ההשקעה, ביצוע ההשקעה, ליווי פעילות המיזם וחלוקת כספים.

 

בטיפול בעסקאות אלו משרדנו חרת על דגלו לשמור על המשקיעים ולהבטיח כי כספם מושקע ומנוהל בהתאם לקריטריונים אשר הותוו מראש. אנו פועלים לכך שכל משקיע יקבל את מלוא המידע הדרוש לו לצורך ההחלטה בדבר ביצוע ההשקעה ובכלל זאת מכלול הסיכונים הקיימים בהשקעה מסוג זה.