תכנון ובניה -

דיני התכנון והבניה הינם תחום המשפיע על כל עולם הנדל"ן במדינת ישראל, חוקי התכנון והבניה משפיעים על שווי הנכסים ועל הניתן או לא ניתן לבצע בהם, ולכן חשיבות ההבנה בתחום והמקצועיות בתחום זה הינה קריטית להצלחה של המיזם/פרויקט. לא אחת המיומנות והמקצועיות של העוסקים בתחום יכולה להביא להוצאה לפועל של מיזמים ו/או השבחה ניכרת בשווי הנכסים, ועל כן יש לבחור את בעלי המקצוע הנכונים ביותר לכך.

 

משרד גלזר ושות' רמת גן הינו one stop shop  לתחומי הנדל"ן ועל כן מעניק המשרד ליווי בתחום התכנון והבניה הכולל: הגשת עתירות מנהליות, קידום תב"עות מול ועדות תכנון, הכנת בקשות להוצאת היתר בניה, שינוי יעוד קרקע, הפשרות קרקע, הפקעות קרקע, ליקויי בניה, חריגות בנייה, צווי הריסה, הפסקה וכדומה.

 

משרדנו בעל ניסיון רב שנים בכל הקשור לדיני התכנון והבניה ושם דגש על ליווי צמוד שלם וכולל ללקוחתנו מתוך מטרה להשיג את ההישגים הטובים ביותר למענם ומקסום הצלחתם.

 

ליטיגציה -

משרד גלזר ושות' הינו one stop shop  לתחומי הנדל"ן ועל כן מעניק המשרד ייצוג משפטי בבתי המשפט ללקוחות עסקיים ופרטיים בפני כל הערכאות המשפטיות.

עיסוקינו הייחודי בתחומי הנדל"ן השונים, מבטיח ללקוחות המשרד שירות מקצועי יעיל ומעמיק בפני בית המשפט, מפקחים, רשמים, וועדות תכנון, בוררים ומגשרים.

 

צוות הליטיגציה שלנו מורכב מעורכי דין המתמחים בייצוג והופעה בבתי משפט הבקיאים בתחומי המשפט האזרחי ובעלי רקע מקצועי ויכולות ייעודיות לכך. 

במשרדנו תקבלו שירותיי ליטיגציה לתיקים המבוססים על תביעות חוזיות, תביעות בעלות, סוגיות משפטיות מול רשויות המדינה השונות, דיירים סרבנים בפרויקטיי

תמ"א 38 ופינוי בינוי, סכסוכים בבית המשותף וחריגות בניה,סכסוכים עסקיים וסוגיות בדיני חברות, תביעות מול קבלנים, בנקים, וגופים מממנים.

מטרתו העיקרית של הצוות שלנו להעניק שרות מקצועי וכולל, יעיל מהיר ואפקטיבי על מנת לייצר את התוצאות הטובות ביותר לקהל לקוחותינו.

תמ"א 38 -

 

תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה – תמ"א 38

 

כידוע ישראל המצויה באזור השבר הסורי אפריקאי שסבל מפגיעות קשות כתוצאה מרעידות אדמה מן החמורות שנודעו. על מנת להיערך מפני רעידות אדמה בישראל, ביום 14 באפריל 2005 החליטה ממשלת ישראל לאשר את תוכנית המתאר הארצית מס' 38 ("תמ"א 38"). עיקרה של התוכנית הוא חיזוק מבנים קיימים, שבנייתם הושלמה לפני שנת 1980 ושנמצאו מתאימים לאחר בדיקה הנדסית, תוך הענקת סל הטבות ותמריצים לצורכי מימון ומימוש ביצוען של עבודות החיזוק.

התמריצים כוללים הגדלת זכויות בנייה והקלות מס זאת במטרה שבעלי הנכסים לא יידרשו לשאת בעלות מימון ביצוע העבודות.

 

כיום במסגרת תמ"א 38 קיימות שלוש חלופות:

 

1)      תמ"א 38/1 (חיזוק ושיפוץ בנינים בתמורה לקבלת זכויות בניה בהתאם להוראות תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים); 

 

2)      תמ"א 38/ 2 (הריסת בנינים הטעונים חיזוק ובניתם מחדש תוך קבלת מלוא זכויות הבניה בהתאם לתוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים)

 

3)      תמ"א 38/3 אשר נכנסה לתוקף לפני חודשים ספורים ומאפשרת הגדלה משמעותית בזכויות הבניה הקיימות עד לבניית 2.5 קומות בנוסף למבנה הקיים.

 

ההסדר שבבסיסה של תמ"א 38, מביא אפוא למפגש רצונות בין בעלי דירות, המעוניינים בחיזוקו ושיפוצו של הבניין (ובכלל זה הרחבות הדירות הקיימות, הוספת מעלית ועוד) לבין היזמים, החפצים בניצול זכויות הבניה הנוספות שהוענקו לדיירים, וזאת ללא כל השקעה כספית מצד בעלי הדירות, שכן מימון החיזוק והשיפוץ נעשה באמצעות מכירת זכויות הבניה הנוספות ליזם.

 

ההתקשרות בין בעלי דירות לבין היזמים בקשר עם ביצוע עבודות החיזוק והשיפוץ בהתאם להוראות תמ"א 38 איננה פשוטה כלל ועיקר. היא משלבת בתוכה נושאים משפטים ומסחריים מורכבים הדורשים ממשרד עוה"ד המלווה אותה בקיאות ומומחיות ספציפית לעסקאות מסוג זה. 

 

הצורך במומחיות מצד עוה"ד המלווה פרויקט של תמ"א 38 מתחדד מקום שבעלי הדירות בוחרים לפעול בדרך ייזום עצמי, דהיינו לפעול באופן עצמאי להקמת פרויקט הכולל חיזוק ושיפוץ הבניין הקיים ותוספת דירות.

 

משרדנו, אשר היה מהראשונים לעסוק ולהתמחות בתחום ה"התחדשות העירונית" בכלל ובתחום התמ"א 38 בפרט, מעניק ללקוחותיו, יזמים ובעלי דירות, שירות צמוד, תומך ומקיף בליווי הפרויקט, על כל היבטיו ובכלל זה בנושאים המשפטיים, העסקיים והמיסויים ולכל אורך הדרך, "מן המסד עד לטפחות". גם מקום שמשרדנו מלווה את בעלי הדירות בפרויקט אנו נוקטים בשיטה ההוליסטית (מהמילה שלם, מכלול) תוך מתן שירות מלא ומקיף מהיום בו נולדת היוזמה לראשונה ועד ליום האחרון של הפרויקט המושלם בתיקון צו הבית המשותף לאחר השלמת עבודות החיזוק, השיפוץ והבניה.

 

אנו רואים עצמנו כחלוצי דרך וכבעלי מומחיות מיוחדת בעסקאות מסוג זה הן בנוגע לעריכת מסמכי ההתקשרות והן במתן פתרונות משפטים לקשיים העולים ביישום הוראות התמ"א 38 לרבות פתרונות משפטיים וחוץ-משפטיים למקרים של דייר או דיירים המסרבים לשתף פעולה עם קידום הפרויקט. 

 

למשרדנו התמחות מיוחדת בקידום פרויקטים של תמ"א 38 תיקון שני שהם למעשה פרויקטים בהם הבניין הקיים נהרס ותחתיו נבנה בנין חדש ומודרני, תוך שבעלי הדירות בבניין הישן מקבלים דירה חדשה ומשופרת בבניין החדש. למשרדנו מומחיות רבה בשמירה והגנה על זכויות בעלי הדירות בפרויקטים מורכבים מעין אלו. למשרדנו ידע רב כיצד ניתן להשיג לבעלי הדירות בפרויקטים אלו את התמורה המיטבית האפשרית.

 

 

 

פינוי בינוי -

במסגרת עסקאות מסוג פינוי בינוי מפונה בניין מגורים קיים ישן (בד"כ מדובר במספר בניינים ואף בשכונות מגורים שלמות), לטובת בניה מחדש של בניינים חדשים מודרניים.

במסגרת עסקאות אלו הדיירים המתפנים יהיו זכאים לקבל בתמורה לדירתם הישנה דירה חדשה גדולה יותר בבניין החדש. 

 

בתקופה שבין פינוי הדיירים מדירותיהם הישנות והריסת הבניין הקיים ועד לקבלת מפתחות הדירה החדשה, על הקבלן / היזם לדאוג לדיירים הקיימים למקום מגורים חלופי הולם (הקבלן / יזם שוכר עבורם דירה דומה לדירה הישנה או משלם דמי שכירות חודשיים על מנת שהדיירים יוכלו למצוא בעצמם דירה בשכירות למגורים).

 

על פי הוראות החוק, על מנת להתחיל בפרוייקט פינוי בינוי דרושות חתימות כל כלל (100%) בעלי הזכויות בבניין/בניינים המתפנה/המתפנים, אולם, ע"פ הוראות חוק פינוי בינוי (פיצויים), התשכ"ה-1965, במצב בו חתמו מעל 80% מבעלי זכויות במתחם על הסכם לביצוע פרוייקט מסוג פינוי בינוי וקיימים בעלי זכויות אשר מסרבים לחתום על ההסכם, בעלי הזכויות אשר חתמו על ההסכם יכולים לפנות לבית המשפט בתביעה נזיקית כנגד בעלי הזכויות אשר מסרבים לחתום על ההסכם, בשל הנזק שנגרם להם עקב אי ביצוע העסקה.

לאחרונה פורסמו בתקשורת מקרים אחדים של תביעות דיירים כנגד שכניהם בפרויקטים של פינוי בינוי, בהם נפסקו על ידי בית המשפט פיצויים בסכומים גבוהים מאוד כנגד הדיירים אשר סרבו לחתום על הסכם הפינוי בינוי.

 

משרדנו מייצג עסקאות פינוי בינוי רבות ברחבי הארץ (רמת השרון, פתח תקווה, אור יהודה, קריית אונו, אילת ועוד). לעיתים משרדנו מייצג את הדיירים המפונים ולעיתים את הקבלן / היזם אשר יוזם את הפרוייקט.

ליווי משרדנו בפרוייקט פינוי בינוי כולל ליווי מלא מתחילת הדרך – המו"מ אל מול הקבלן / היזם, ועד סופה – קבלת מפתחות הדירה החדשה.

השקעות נדל"ן בחו"ל -

השקעות בנדל"ן בחו"ל הפכו בשנים האחרונות למגמה עסקית מובילה בישראל גם בקרב משקיעים פרטיים. תחילתה של מגמה זו, מתוך רצונם של משקיעים אקטיביים ומתוחכמים לנצל חולשה של מחירי הנדל"ן בארצות השונות (ארצות ברית המועצות לשעבר, ארצות מזרח אירופה, ארצות מרכז אירופה, ארצות מערב אירופה וארה"ב, לפי סדר זה) ומציאות אשר אפשרה לקבל מימון בנקאי בהיקפים נרחבים וריביות נמוכות ביחס לתשואה תוך העמדת נכס הנדל"ן בלבד כבטחון (Non Recourse). משקיעים אלו צרפו אליהם משקיעים פיננסים אשר חיפשו אפיקי השקעה אטרקטיביים כחלופה להאמרת המחירים בשוק הנדל"ן בישראל וצמצום התשואות באפיקי ההשקעה נמוכי הסיכון.

 

ככל שהיקף ההשקעות בחו"ל גדל התרחבו חלופות ההשקעה ונפתחו שווקים חדשים. בשיאה של תקופת ההשקעה במזרח אירופה קבוצות של משקיעים רכשו קרקעות באזורים שונים ברומניה, בולגריה, הונגריה ועוד מתוך רצון להנות מהעליה המטאורית של מחירי הקרקעות בעיקר עקב פעילות ערה של ישראליים.

בשנת 2008 עם פרוץ המשבר הכלכלי בארה"ב ובאירופה נעצרה כמעט לחלוטין פעילות של ישראלים בשווקים של ארצות ברית המועצות לשעבר, מזרח אירופה ומרכז אירופה והצטמצמה עד מאוד הפעילות במדינות מערב אירופה.

המשבר החריף שפקד את שוק הנדל"ן בארה"ב הביא לקריסה של מחירי הבתים הפרטיים (Single Familly Houses) והדירות (Condoes ו- Multi Family) בשיעור שהגיעה לעיתים ל- 70% (ירידה של 70 סנט על כל דולר). במקביל הצורך של תושבי ארה"ב במגורים הביא לכך שמחירי השכירות נשחקו באחוזים בודדים בלבד. כתוצאה מכך שיעור התשואה גדל באופן משמעותי והגיע לעיתים לתשואה דו ספרתית (בעיקר כתלות בטיב הנכס והסיכוי לעליית השווי – Upside – שלו בעתיד).

על מנת לצמצם את היקף המעורבות של המשקיע הבודד הוקמו קרנות השקעה פרטיות המנוהלות על ידי אמריקאים וישראלים בעלי ידע ומומחיות בשוק האמריקאי הרוכשות עשרות נכסים תוך פיזור הסיכון.

רוב רובן של ההשקעות בשוק האמריקאי נעשות תוך שימוש בכספי המשקיעים ללא מימון בנקאי. גם כיום למרות שחלפו כחמש שנים מפרוץ המשבר, הבנקים האמריקאים בד"כ נמנעים מלתת מימון בנקאי למשקיעים זרים והמימון ניתן במשורה על ידי גורמים חוץ בנקאיים (Hard Money) ובלבד שגורם אמריקאי מעורב בעסקה.

 

מרבית העסקאות הנעשות בחו"ל מלוות על ידי עורכי דין ויועצים מקומיים הבקיאים בתחום ומכירים את הסיכונים הקיימים ויודעים להימנע מהם. הצורך בליווי על ידי עורך דין ישראלי המתמחה בתחום, דוגמת משרד גלזר ושות' עורכי דין, נובע מארבע סיבות עיקריות:

  1. הצורך לפשט הליכים ולשפר את נוחות העבודה ואת טיבה מול עורך הדין ושאר היועצים המקומיים. עורך הדין הישראלי משמש כנקודת קשר אחת מול עורך הדין וצוות היועצים המקומיים. המשקיע הישראלי עומד בקשר ומקבל דיווחים מעודכנים מעורך הדין הישראלי.
  2. יצירת המסגרת המשפטית והעסקית של ההשקעה. עיגון הקשר בין המשקיעים לבין עצמם והקשר בין המשקיעים לבין מנהלי המיזם. במיוחד במקרים בהם מדובר בקבוצה של משקיעים פיננסים ומולם מנהלים מקצועיים, נדרשת הגדרה מסודרת ומפורטת של מסגרת ומתווה ההשקעה, אופן קבלת החלטות במיוחד במצבי קיצון, אופן התנהלות המיזם וחלוקת הכספים, התחייבויות המנהלים כלפי המשקיעים ושכר המנהלים, תקופת המיזם ואופן סיומו וכיוב'.
  3. פעולה כנאמן לצורך איסוף כספי המשקיעים והעברתם לטובת וכנגד ביצוע עסקאות בחו"ל תוך שמירה על כספי המשקיעים והבטחה כי הכספים מגיעים ליעודם בהתאם למתווה ההשקעה. ביצוע הפעולות המנהלתיות הקשורות בהעברת הכספים ובקבלת האישורים החוקיים הנדרשים לשם כך.
  4.  בקרה נוספת על פעילות המיזם וחלוקת הכספים. ליווי המיזם לאורך תקופת פעילותו ועד לסיומו.

בעשור האחרון משרדנו טיפל וליווה עשרות רבות של עסקאות במספר רב של מדינות בחו"ל, בין עסקאות שבוצעו על ידי יזמים ובין עסקאות שנעשו על ידי קבוצות של משקיעים.
בשנים האחרונות משרדנו ליווה ומלווה מספר קבוצות המתמחות בהשקעה בנדל"ן בארה"ב, כאשר במסגרת זו משרדנו ליווה את התהליך כולו על כל שלביו, החל מהקמת המסגרת המשפטית להשקעה, גיוס המשקיעים, איסוף כספי ההשקעה, ביצוע ההשקעה, ליווי פעילות המיזם וחלוקת כספים.

 

בטיפול בעסקאות אלו משרדנו חרת על דגלו לשמור על המשקיעים ולהבטיח כי כספם מושקע ומנוהל בהתאם לקריטריונים אשר הותוו מראש. אנו פועלים לכך שכל משקיע יקבל את מלוא המידע הדרוש לו לצורך ההחלטה בדבר ביצוע ההשקעה ובכלל זאת מכלול הסיכונים הקיימים בהשקעה מסוג זה.

 

קבוצת רכישה - 

קבוצת רכישה הינה התארגנות של קבוצת אנשים פרטיים המתאגדים לשם רכישת קרקע ובניית פרויקט משותף (מגורים, מסחר או משרדים), ללא התחייבות מקדמית ליזם או לקבלן. במסגרת הקבוצה לכל אחד מהמשתתפים חלק יחסי במקרקעין וחלק מסויים בעלויות הפרוייקט המשקפים את הדירה, החנות או המשרד שהוא מבקש לקבל לעצמו.

קבוצת רכישה הינה התארגנות של קבוצת אנשים פרטיים המתאגדים לשם רכישת קרקע ובניית פרויקט משותף (מגורים, מסחר או משרדים), ללא התחייבות מקדמית ליזם או לקבלן. במסגרת הקבוצה לכל אחד מהמשתתפים חלק יחסי במקרקעין וחלק מסויים בעלויות הפרוייקט המשקפים את הדירה, החנות או המשרד שהוא מבקש לקבל לעצמו.

 

רכישת דירה (או חנות או משרד) בקבוצת רכישה נעשית בהליך שונה מרכישה מיזם או קבלן. ברכישת דירה מקבלן או יזם זה האחרון אחראי לספק את המוצר המוגמר ולתת את הביטחונות במהלך הדרך כשהתהליך כולו כפוף להוראות החוק. לעומת זאת ברכישת דירה בקבוצת רכישה, הפרוייקט כולו מבוצע במשותף על ידי הקבוצה וזאת באמצעות ועד נבחר ובמקרים מסויימים על ידי מנהל אשר נבחר מראש.

 

הקמת פרוייקט על ידי קבוצת רכישה על פי רוב מוזילה את עלויות היחידה שכן נחסך מהמשתתפים הרווח היזמי השמור לקבלן או ליזם בפרוייקט רגיל

במסגרת קבוצת הרכישה כל משתתף משלם את חלקו בהתאם לקצב התקדמות הביצוע ועד הפרטים הקטנים ביותר של עיצוב הדירה וכל זאת ללא מתווכי ביניים וללא התערבות של אף גורם . תהליך הקמת הפרויקט מתקצר בשל כך באופן משמעותי ובנוסף ניתן לקבל משכנתא מהבנקים בתנאים נוחים יותר בשל הפניה לבנק כקבוצה ולא כיחידים.

בהמשך מתקשרים חברי הקבוצה עם עורכי דין אדריכלים קבלנים מפקחים וגורמים נוספים הדרושים לבניית בניין המגורים, תוך כדי שהם מייחדים לכל אחד מחברי הקבוצה את דירתו או חלקו בבניין. הקבוצה למעשה מחליפה את היזם ובאמצעות חיסכון פוטנציאלי במיסים, פערי תיווך, רווח יזמי וניצול הכוח הגדול של הקבוצה, היא יכולה להגיע לחיסכון ממוצע של עד 20% מערך הדירה.

 

אופן התנהלות קבוצת הרכישה הינו המפתח להצלחת הפרויקט והשגת החיסכון, כאן בא לידי ביטוי תפקידו של עורך הדין של הקבוצה בכך שיקפיד כי החוזים המלווים את חברי הקבוצה לאורךהדרך נערכים בצורה מקיפה וקפדנית.

יתרונותיה של השיטה הינם רבים, אך הם עלולים להפוך בנקל לחסרונות שיכולים לחבל בכל הפרויקט. ארגון קבוצות רכישה וניהול הקבוצה הינם תחומים מורכבים המצריכים ידע רב בתחומים רבים ועל כן צריכה הקבוצה להיות מלווה בעורך דין המתמחה בליווי משפטי כולל, משלב רכישת המקרקעין ועד גמר הפרויקט ורישום זכויות המשתתפים, כל אחד ביחידת הדיור שנבנתה עבורו במקרקעין, וכולל את המרכיבים הבאים:

1.עריכת הסכם שיתוף בין חברי הקבוצה.

2.טיפול וייצוג הרוכשים בהסכם רכישת הזכויות בקרקע.

3.ליווי משפטי של הליכי התכנון.

4.יעוץ משפטי והכנת הסכמי התקשרות מול קבלנים, בנק מלווה, ספקי שירות , מנהל פרויקט, מהנדס , מפקח ונותני שירות אחרים.

5.יעוץ משפטי שוטף לנציגות הקבוצה.

6.נקיטת פעולות נגד משתתפים מפרים, לרבות אכיפת ההסכם או ביטולו ומכירת חלקו של המפר.

7.טיפול ברישום הבית המשותף ורישום הזכויות על שם חברי הקבוצה.

8.בדיקה וגיבוש של הסכמי הליווי הבנקאי מול הבנק הנבחר לליווי הפרויקט.

9.כל פעולה הנדרשת ביחסים שבין שותפים על פי הסכם שיתוף.

10.כל חובה ופעולה הנדרשת מעורך דין בעסקת מקרקעין.

משרדנו אשר הינו משרד מנוסה, בכל תחומי המקרקעין השונים נותן ליווי מקיף לקבוצת הרכישה ומעניק ללקוחותיו הן מארגני קבוצת הרכישה והן משתתפי הקבוצה שירות צמוד השם את  אינטרס הקבוצה בראש ובראשונה על מנת לאפשר את הצלחת הפרויקט לכל אורך הדרך, "מן המסד עד לטפחות".

גישור עסקי -

 

הגישור הינו הליך ליישוב סכסוכים המוסדר בחוק ובתקנות. בגישור מתקיים הליך משא ומתן בין צדדים המתנהל בידי צד שלישי – המגשר. המגשר הינו צד נטרלי – הוא אינו שופט, אינו מחליט, ואינו כופה פתרון. תפקידו של המגשר לנהל את הליך הגישור, אשר במהלכו ניתנת הזדמנות לכל צד להציג את עמדתו בסכסוך, ולשמוע את הצד השני.

 

המגשר מסייע לצדדים לבנות מפת נושאים ואינטרסים, לזהות אינטרסים משותפים, ולבנות במשותף מתווה לפתרון. כמו כן מסייע המגשר לצדדים לפתח אופציות לפתרון ולנסח הסכם המבוסס על פתרונות אופטימליים לצדדים. השגת הסכם גישור תלויה אך ורק ברצונם של הצדדים. במידה ומושג הסכם, ניתן להעבירו לבית המשפט, אשר רשאי ליתן לו תוקף של פסק דין, גם בסכסוך בו אין תיק תלוי ועומד בבית משפט.

 

הליך הגישור חסוי לחלוטין, כל הנאמר במסגרת ההליך לא ישמש כראיה בהליך משפטי, במידה ויוחזר הסכסוך לבית משפט או בכל מקרה אחר. כמו כן, ההליך הינו סודי ודברים שנאמרים על ידי צד בפגישה נפרדת עם המגשר אינם עוברים לצד השני אלא בהסכמת הדובר.

 

משרדנו מאפשר להגיע לפתרונות בין צדדים לסכסוך עסקי בתחום החוזים והנדל"ן במסגרת הליך גישור.  הניסיון והידע המשפטי שלנו בתחומים אלו מאפשרים למגשר להבין את האינטרסים של הצדדים, להבין את נקודות אי ההסכמה, ולהבין טוב יותר את המתווה הרצוי לפתרון. לייצר גישור אפקטיבי יותר בסכסוכים מסוג זה ובעת הגעה לפתרון משותף בין צדדים מסוכסכים, לנסח ולערוך הסכמים מתאימים התואמים את החוקים והתקנות, אשר יהיו מקובלים על בית המשפט ויקבלו תוקף של פסק דין. 

 

עסקת קומבינציה -

עסקת קומבינציה הינה עסקה בה בעלים של קרקע וקבלן משלבים כוחות ביניהם בכדי למקסם את התועלות לכל אחד מהצדדים. בעסקה זו הבעלים מוכרים לקבלן חלק מהקרקע (לדוגמא בעסקת קומבינציה של 40% הבעלים מוכרים לקבלן 60% מהקרקע ומשאירים בבעלותם את 40% הנותרים מהקרקע).

כאשר התמורה אותם מקבלים הבעלים מהקבלן עבור מכירת חלק מהקרקע אינה תמורה בכסף אלא תמורה בשירותי בניה, באופן שבסיום העסקה הבעלים יוותר עם מספר יחידות (דירות, משרדים או מסחר) שהוא יוכל להשאיר ברשותו או למכור.

 

המתווה השני והפחות נפוץ של עסקאות הקומבינציה נקרא "עסקת תמורות". במקרה זה בעל הקרקע מקבל את חלקו היחסי בעסקה בכסף מתוך התמורה המתקבלת עבור מכירת כל יחידה בפרויקט. לדוגמא, נניח כי זכויות הבנייה בקרקע מאפשרות לבנות בניין בן 20 יחידות דיור ובעל הקרקע עשה עם קבלן עסקת קומבינציה של 40%. המשמעות הינה כי בעל הקרקע מכר לקבלן 60% מהקרקע ומזכויות הבנייה והותיר בידיו 40% מהקרקע ומזכויות הבניה: במקרה זה עם סיום הבנייה, יוותרו בידי בעל הקרקע 8 דירות ואילו לקבלן יהיו 12 דירות. אילו היה מדובר בעסקת תמורות, הרי שמתוך תמורת מכירתה של כל יחידת דיור בפרויקט, בניכוי הוצאות המכירה, בעל הקרקע זכאי ל- 40% ואילו הקבלן היה זכאי ל- 60%.. אחוזי הקומבינציה או (לפי העניין) אחוזי עסקת התמורות, נקבעים בהתאם לשווי הקרקע והם משתנים בהתאם למיקום הקרקע. באזור תל-אביב למשל אחוזי הקומבינציה עומדים סביב 50% (שכן שווי הקרקע נעמד על כ- 50% משווי הדירה בנטרול המע"מ). ככל שאנו מתרחקים מתל-אביב אחוזי הקומבינציה יורדים ואילו ומגיעים באזורי הפריפריה הרחוקים עד ל- 15%.

 

קיימים שני גורמים המניעים בעלי קרקע לחתום על עסקאות קומבינציה ולא למכור את הקרקע במזומן. הראשון, כדאיות כלכלית, שכן לעולם התמורה לבעל הקרקע בעסקת קומבינציה גבוה מזו שהוא יכול לקבל בעסקת מכירת הקרקע במזומן. השני, מיסוי. בעסקת קומבינציה אשר הינה מעצם הגדרתה מכר חלקי של הקרקע, שיעור המס החל על בעל הקרקע (מס שבח) נמוך מזה שבעסקת מכירת הקרקע במזומן. מנגד, בעסקאות קומבינציה, מעצם היותן סוג של שותפות בין בעל הקרקע לבין הקבלן שנמשכת לעיתים שנים ארוכות (תלוי במצב הזמינות של הקרקע), קיים סיכון גדול יותר להיקלעות העסקה למצבים של כשל. מטעם זה קיימת חשיבות רבה לזהות הקבלן עימו מתקשר בעל הקרקע, ניסיון העבר שלו (Track Record כולל בעסקאות מסוג זה) ויכולותיו בעיקר הכלכליות.

אנו מציעים לכל בעלי הקרקעות המתקשרים בעסקאות קומבינציה לבדוק היטב את זהות הקבלן עימו הם מתקשרים. כמובן שבעסקאות קומבינציה בשל מורכבותן ובשל הנושאים הרבים שיש בהם פוטנציאל לחיכוך בין הצדדים, קיימת חשיבות רבה לניסוח החוזה בין הצדדים ולקביעת הביטחונות אותן יספק הקבלן על מנת להבטיח את קיום התחייבויותיו. כאן נכנסת לפעולה ניסיונו ומומחיותו של עורך הדין המטפל בעסקה.

 

גם לקבלן יש יתרונות בביצוע עסקת קומבינציה בעיקר בשל העובדה שהוא אינו משלם במזומן עבור רכישת הקרקע, אלא משלם באופן דחוי בדרך של מתן שירותי בניה. מנגד הקבלן מוותר על חופש הפעולה שלו ומקטין את רווחיו הצפויים ממכירת היחידות, שכן כמות היחידות במלאי של הקבלן בעסקת קומבינציה קטנה מזו שבעסקת מזומן.

המיסים החלים על בעל הקרקע בעסקת קומבינציה הם:

מס שבח (רק על החלק הנמכר לקבלן ולא על מלוא הקרקע כפי שהיה אילו בעל הקרקע היה מוכר את מלוא הקרקע בעסקת מכר), מע"מ בעבור שירותי הבנייה שניתנים לו ע"י הקבלן (הואיל ובעל הקרקע על פי רוב אינו עוסק מורשה עליו לשלם את המע"מ עבור שירותי הבניה שמעניק לו הקבלן אשר אינו ניתן לקיזוז), היטל השבחה (היטל המוטל ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בשיעור של 50% משווי הקרקע לפני הענקת זכויות הבניה לשווי הקרקע לאחר הענקתן), תשלומים למינהל מקרקעי ישראל במידה וקיימים (היוון, תוספת ניצול זכויות וכד'). מנגד, הקבלן נושא במס הרכישה (על החלק הנמכר לו), בהיטלי ובאגרות הבניה והפיתוח (מלוא האגרות וההיטלים המשולמים לרשות המקומית בעבור תשתיות ובניה), וכן נושא במלוא ההוצאות והתשלומים בעבור בניית היחידות על כל הכרוך בכך. 

על עורך הדין המייצג את בעל קרקע בעסקת קומבינציה לדאוג ולוודא, בין היתר: כי לקבלן יש ניסיון קודם מוכח בעסקאות דומות; כי הקבלן הינו קבלן מורשה לבניית הבניין בעל ניסיון מתאים בפרויקטים דומים או במידה והעסקה מבוצעת עם יזם שאינו עתיד לבנות בעצמו כי הוא עתיד לבחור קבלן מורשה בעל ניסיון מתאים, כי הקבלן בעל יכולות כלכליות להשלים את הבנייה (גם במקרה בו הקבלן נוטל ליווי בנקאי לשם בניית הבניין); כי הביטחונות שהקבלן מספק לבעל הקרקע לצורך הבטחת התחייבויותיו מתאים; כי הקבלן ממקסם את זכויות הבניה הקיימות בקרקע; כי המפרט הטכני לפיו תיבנינה יחידות בעל הקרקע טוב ומתאים ואינו נופל מזה של דירות הקבלן;; כי הקבלן מתחייב לטיב הבניה ולביצוע תיקונים של פגמים וליקויים לאחר סיום הבניה; כי הקבלן אחראי לרישום הבניין כבית משותף בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לחלוקת הדירות שנעשתה בין בעל הקרקע לקבלן.

 

משרדנו ייצג ומייצג מספר רב של בעלי קרקעות וקבלנים במסגרת הסכמי קומבינציה לסוגיהן. ניסיוננו הרב, הבנתנו את התהליכים בבניית פרויקטים והעובדה כי אנו מייצגים הן בעלי קרקעות והן קבלנים, מעניקים לנו את האפשרות לתת ליווי מקצועי וטוב, החל משלב המו"מ וכלה ברישום הבניין כבית משותף.